안녕하세요. 일반인의 부동산 분석 스터디 일부분입니다. ^^
부동산 공부는 정말 힘드네요 ^^;; 혼자서는 안되겠다 싶어서 강의를 듣게 되었어요.
복습겸 강의 내용 중 일부와 제가 공부한 것을 공유하려 합니다.
(이 포스팅은 아주 기초적인 내용을 담고 있습니다.)
1강을 듣고 있는데 부동산 가격의 상승과 하락에 대한 강의에요.
요즘 부동산이 계속 상승하고 있잖아요. 아침에 증권방송을 보는데 증권 전문가께서 추석 이후에 부동산이 다시 꿈틀댄다는 말씀을 하시더라구요 ㅎㅎ 증권 전문가가 방송에 나와서 부동산 얘기를 할 만큼 사람들의 관심은 정말 많은거 같아요. 그만큼 2017년부터 계속 상승한 부동산이 앞으로도 계속 상승할지에 관해서 관심이 많은데요
부동산 전문가분들 일부는 지금까지 몇년간 계속 상승한 이유에 대해서 공급의 부족때문이라고 말씀하시는 분들도 계시더라구요. 상승의 이유가 이거 하나는 아니겠지만 말이에요.
근데 이 말을 들었을 때 한가지 드는 의문점이 뉴스에서 가끔 '인구가 줄고 있다.', '출산율이 심각하다' 이런 얘기 하잖아요. 인구가 줄어드는데 집값은 계속 상승한다? 그 이유는 공급 부족이다? 저로서는 좀 이해가 잘 안가더라구요. 그래서 서울 인구가 줄어드는지 찾아보았어요.
위의 그래프에서 보시다시피 인구는 줄고 있어요.. 근데 왜 그렇게 집은 많이 필요한걸까요?
여러 주거형태 중 아파트 선호, 지방분들의 아파트 선호 등 여러 이유가 있겠지만 세대수에서 큰 이유를 발견할 수 있었어요.
서울시 세대수에요. 보시다시피 점점 증가하고 있어요. 세대수 증가도 여러 요인이 있겠지만, 아무래도 소가족화가 큰 이유 중 하나인거 같아요. 요즘엔 1인 가구도 많으니까요.
음... 이럼 공급이 정말 부족할거 같은데요.
그래서 앞으로 얼마가 더 공급이 되는지 찾아보았어요.
위에 빨간색 선이 수요이고, 파란색 막대 그래프가 아파트 입주 물량인데요. 내년엔 수요에 비해 입주물량, 즉 공급량이 올해보다 적어지고, 22년, 23년엔 더 적네요...ㅠㅠ 동대문구를 조사하다고니 23년에 입주 예정 아파트들이 있어서 23년엔 입주아파트 물량이 더 많을 줄 알았는데 아니네요..ㅠㅠ
근데 그래프를 보니 작년과 올해 입주물량이 수요보다 더 많았네요. 원래 수요가 더 많으면 아파트 값이 하락까지 아니더라도 이렇게 상승을 하면 안되는거 아닌가요? 아무리 정부 정책이 있더라도 수요와 공급에 의해서 가격이 형성된다면 말이죠.
강의에선 가격 형성 요인이 여러 가지가 있다고 했어요. 그 중에서 꼭 봐야할 것이 미분양분이라는데요.
미분양이 급증하면 사면 안되고, 미분양이 급감하면 오히려 사야된다.
이것은 공급량보다 수요 심리가 더 커지기 때문에 저런 현상이 생긴다고 하네요.
우선 입주물량이 저렇게 수요보다 적으니 앞으로도 부동산이 계속 오를거 같긴 한데요. 혹시 모르니 미분양도 찾아보았어요.
보이시나요? 2020년 미분양이 거의 0에 가까운거? ㅠㅠ
앞에서 수요와 공급을 봤을 때, 2019, 2020년에 공급량이 수요량보다 많았는데요, 그런데도 그 물량이 다 소화되고 미분양 물량이 없네요. 그럼 공급량이 수요량보다 훨씬 부족한 2021년, 2022년, 2023년엔 어떻게 될까요?
지금까지 공급과 수요, 미분양분을 수치를 봤을 때, 저의 결론은 2023년까지는 계속 부동산 값이 상승한다 입니다.
근데 강의에서 부동산 가격의 상승과 하락은 여러 가지 요인을 종합적으로 판단해서 부동산 상승과 하락을 예측해야 한다고 하더라구요.
그래서 공부해서 앞으로 계속 업데이트 하겠습니다. ^^