안녕하세요. 일반인의 부동산 분석 스터디 일부분입니다.
동북선 경전철 착공을 축하합니다. ^^ 드디어 공사가 시작되었다는 글들이 저번 주부터 올라오기 시작하네요 ^^
지금까지 면목선과 강북횡단선이 언제 착공하는지 궁금해서 서울시에 문의하고 포스팅을 했었는데요.
동북선 경전철이 착공을 했다니 그럼 주변 아파트들은 언제부터 가격이 상승했을지 궁금하더라고요.
그래서 3개 아파트를 조사해 봤어요.
우선 동북선 경전철 노선도를 보시면요
제가 전에 제기한신아파트를 조사한 적이 있었는데요. 고려대역에서 도보 4분 정도 떨어진 초역세권 아파트예요.
이 아파트가 궁금해서 먼저 봤어요. 제가 한신아파트를 조사했던 시점은 2020년 8월이었는데요. 그땐 더불어민주당 국회의원들이 '동북선 첫 삽을 떴습니다!'라는 포스터를 내걸을 때였어요.
근데 그전부터 매매가가 상승했었는지, 지금 제가 보는 호가랑 지난 8월에 봤던 호가랑 별로 차이가 없더라고요. 근데 실거래가는 3000만 원이 올랐네요.
제기 한신 아파트의 경우 19년 11월에 25평 실거래가 상한가가 52,000만 원에서 19년 12월에 57,000만 원으로 5,000만 원이 상승했고, 그 뒤로도 계속 상승세를 이어오다가 올해 8월 이후에는 거래가 거의 없네요.
32평은 19년 10월부터 상승하기 시작했어요. 25평과 마찬가지로 8월 이후에는 거래가 없습니다.
42평도 20년 1월에 매매가가 점프했어요.
2019년 10~11월에 무슨 일이 있었는지 궁금해서 찾아봤더니 동북선 경전철을 2019년 9월 25일 서울 특별 시청에서 실시계획을 승인하고 9월 28일에 노원구 공영주차장(서라벌고등학교 맞은편), 성북구 숭례 초등학교에서 2차례 기공식을 가지고 동북선 착공 계획을 시작했네요. 그래서 30평대부터 실거래가가 상승하기 시작한 거 같아요.
전 이 가설이 맞는지 알아보기 위해 다른 아파트를 더 보기로 했어요.
동북선 역들을 봤을 때 가장 제 눈에 띄었던 곳이 은행사거리역이었어요.
중계동 은행사거리는 서울의 3대 학원가 중 하나로 불릴 만큼 높은 학구열로 유명한데요.
여기의 가장 큰 문제점은 불편한 대중교통이었어요.
그런 곳에 지하철까지 생기면 은행사거리 주변 아파트들이 30년 가까이 된 노후 아파트라고 해도 매매가가 많이 상승할 거 같아서 노원구의 대장 아파트라고 불리는 청구 3차와 그 아래에 있는 롯데우성 아파트를 보았습니다.
청구 3차는 780세대로 1996년에 입주한 아파트인데요. 실거래가 그래프를 보시면요
2019년 8월부터 2020년 1월까지 상승하고 2020년 6월부터 다시 상승하기 시작했네요.
올해 8월부터 국회위원들이 동북선 착공을 한다는 포스터를 내걸긴 했었지만, 워낙 꾸준히 상승하고 있던 아파트라 딱히 동북선 때문인지 판단이 쉽지 않더라고요. 노원구에서 가장 인기가 많은 을지중학교 바로 옆이어서 그런지 거래가 아른 아파트에 비해 많은 편이네요. 수요가 정말 꾸준한 거 같아요.
롯데우성 아파트는 1993년도에 입주했고, 568세대예요.
거래량은 얼마 없지만 위 지도를 보시면 은행사거리역에서 거리가 좀 있어요. 네이버 지도에 도보 16분이라고 나오는데요. 나무 위키에 은행사거리역 위치가 '서울시 노원구 중계동 391번지 인근'으로 나오더라고요. 그래서 이 주소로 검색해서 나온 시간이에요.
보니 2019.10~11월에 거래가 있었고, 매매가도 상승을 했네요.
그리고는 거래가 거의 없다가 2020년 8월에 매매가 한 건이 있는데 매매가가 엄청 올랐어요.
아까 한신아파트에서 봤던 동북선 경전철 착공식 시기와 첫 삽을 뜬다고 하는 시기와 맞물리네요.
그래서 아주 짧은 검증이지만 저는 지하철 착공식 하는 시기와 첫 샆을 뜨는 시기에 가격이 오른다는 결론을 내렸어요.
근데 이걸 언제 할지 모르잖아요.
몇 년이고 매일 기사 찾아보기도 지치고요.
서울시 홈페이지에 들어가 보니 어떤 분께서 5월에 동북선 경전철 착공에 관한 문의를 올리셨더라고요.
그때 서울시에서 8월 말까지 토지 보상을 마무리하고 착공을 시작하는 것이 목표라고 답변을 하였더라고요.
이 정도 답변이면 정말 착공을 연내에 할 가능성이 90% 이상인 거죠.
제가 문의를 하신 분이었다면 5월에 바로 구매를 했을 거 같아요 ^^
8월에 기사를 보고 매수하는 것보다 좀 더 저렴하게 구매할 가능성이 크니까요.~
아파트 매매 시점을 찾기 위해서 서울시에 꾸준히 문의해 보는 것도 하나의 방법인 거 같아요.
그래서 저는 꾸준히 문의를 해서 포스팅하겠습니다. ^^
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