안녕하세요. 일반인의 부동산 분석 스터디 일부분입니다. ^^
2020년에 동대문에 입주아파트 물량이 얼마 없었는데요. 2021년엔 더 없네요...ㅠㅠ 2022년엔 서울시에 입주 물량이 없다고 하네요..ㅠㅠ 요즘 매매, 전세가 거래가 없는데도 한없이 치솟은 호가가 떨어지지 않는 이유 중 하나이기도 한거 같아요. 공급은 없고 수요만 있으니까요. 이런 맥락에서 보자면 앞으로 신축이 인기가 더 올라가지 않을까 해요.
그래서 오늘은 전농동의 제일 신축인 롯데캐슬노블래스와 답십리동의 답십리파크자이를 정리해볼께요.~
보시면 아시겠지만 롯데캐슬노블레스는 래미안 크레시티와 딱 붙어있구요. 답십리파크자이는 래미안위브에서 도보 10분 정도 거리에 있어요. 그래서 교통, 학군, 상권, 자연환경 등이 롯데캐슬노블래스는 래미안 크레시티와, 답십리파크자이는 래미안위브와 거의 비슷하다고 보시면 됩니다.
기본 정보
보시다시피 롯데캐슬로블래스보다 답십리파크자이가 200세대 정도 더 많습니다. 그리고 답십리파크자이가 더 신축이죠. 평형은 둘 다 20평대와 30평대가 있습니다. 40평대가 없네요.
경사는 사실 답십리파크자이는 제가 들어가질 못했어요.. 아래 사진을 봐주세요.
여기는 답십리크레시티 정문이데요. 차단기 옆에 철문 보이시나요? 정문, 후문에 다 저 철문이 있고, 동마다 달려있는 카드키가 달려있어 보안에 꽤나 신경쓰고 있다는 것을 알 수 있어요. 그래서 저는 들어가지 못했답니다. ㅠㅠ 인터넷을 열심히 뒤져보니 평지라고 쓰여져 있던데, 옆에 아파트를 봤을 때 뒤쪽에는 약간 오르막이 있지 않을까 싶습니다.
차트 정보(매매가, 전세가, 전세율)
답십리파크자이는 25평과 롯데캐슬노블레스 26평을 비교한 차트입니다. 녹색선이 롯데캐슬노블레스이고, 파란색선이 답십리파크자이입니다. 보시면 롯데캐슬노블레스가 매매가가 더 높습니다. 전세가도 롯데캐슬노블레스가 더 높긴한데, 전세가율을 따져보자면 롯데캐슬노블레스가 49%, 답십리파크자이가 51%입니다. 이것은 두 아파트가 다 신축인데 매매가와 전세가가 답십리파크자이가 낮으니 젊은 세대가 답십리파크자이로 몰리는 것이 아닌가 합니다. 여의도로 출근하시는 분들은 답십리역 5호선을 이용하실테니 답십리파크자이를 선호하실거구요.
매매가는 롯데캐슬노블레스가 더 높아요. 아무래도 청량리역과 롯데캐슬sky-365 호재가 크게 작용한거 같아요.
답십리파크자이는 30평대가 입주 이후 한건도 거래가 되지 않았어요. 그만큼 실수요자가 많은 것 같아요. 그래서 차트는 20평대로 비교를 하였지만 사실 20평대도 한달에 한두건 정도입니다. 세대수도 많지 않지만 신축이라 매물이 적습니다.
교통
롯데캐슬노블래스는 청량리역 경의중앙선(지상)까지 도보 7분정도가 걸려요. 청량리역 1호선(지하)까지 도보12분 정도가 걸립니다.그리고 청량리버스환승센터까지 도보 11분정도가 소요되는데 청량리버스환승센터에는 거의 서울 전역으로 가는 버스와 구리남양주시로 가는 버스가 있어요. 청량리역엔 GTX B, C, 면목선, 강북선 등의 교통호재가 있어요.
답십리파크자이는 답십리역까지 도보 10분 정도가 소요되요. 자차로는 내부순환로, 동부간선도로, 천호대로 등이 쉽게 접근가능하기 때문에 강남접근성이 좋은 편인데요. 문제는 교통체증이었죠. 이를 해소하기 위해 서울시에서 동부간선도로를 지하화하는 계획을 가지고 있다고 합니다. 지금 민간사업자 선정을 하고 있는데요. 선정 후 2021년에 착공해 2026년까지 완공하는 것이 목표라고 합니다. 아래 지도에 제가 장안교부터 월계1교까지 4~6차선로로 지하화되는 동부간선도로를 표시해 놓았는데요.
동부간선도로뿐만 아니라 영동대로도 지화하하여 지금 강남까지 30분 소요되던 시간이 10분 정도로 단축될 것이라고 서울시는 설명하고 있습니다. 답십리파크자이부터 동부간선도로(장안교)까지 자차로 7분정도 소요됩니다.
학군
학군은 전농답십리뉴타운이 들어서기 전까지 정말 열악했다고 할 수 있는데요. 뉴타운이 들어서면서 빠르게 좋아지고 있는 편이라고 합니다.
1. 초등학교
롯데캐슬노블레스는 전농초등학교로 다 배정됩니다. 전농초는 도보로 3~4분 정도 걸립니다.
답십리파크자이는 답십리초등학교로 다 배정됩니다. 답십리초는 도보로 4~5분 정도 걸립니다.
2. 중학교
롯데캐슬노블레스와 답십리파크자이는 거의 학구가 같다고 볼 수 있어요.
다음은 서울동부교육지원청에서 제공한 자료입니다.
동대문중이 레미안크레시티단지와 같이 있는 중학교로 거리가 가장 가깝습니다.
3. 고등학교
배정 고등학교도 공통입니다.
거리가 가장 가까운 고등학교를 적어놓았는데요. 자사고를 선호하시는 분들은 경희고나 대광고를 보내시구요. 사립고로는 남학생은 동대부고, 여학생은 휘경여고를 선호하시는 분위기입니다.
4. 학원가
롯데캐슬노블래스나 답십리파크자이 근처엔 학원가라고 불리울만한 것은 없어요. 특히 중, 고등학생이 갈만한 학원이 없는건 아니지만 부족합니다.
전농초 옆에 생기는 카운티 에비뉴 상가가 들어오면 이 문제가 조금 해결될거 같아요. 대형 입시학원이 입점한다고 하네요.
상권
두 아파트 모두 아파트 내의 상권은 거의 없는 편입니다.
롯데캐슬노블래스가 주상복합이라는 이름으로 상가건물을 하나 끼고 있긴 합니다. 이 상가건물에 중형슈퍼마켓이 하나 있는데 아파트와 연결되어 있어 이 점은 아주 편해 보입니다.
답십리파크자이는 아파트내에 상가가 없어보입니다.
주변 상권으로는
롯데캐슬노블래스는 청량리역과 붙이었는 롯데백화점, 롯데마트, 영화관 등의 이용이 도보로 7~8분 정도 소요됩니다. 청량리역쪽에 있는 청량리종합시장 등 재래상권을 이용할 수 있습니다.
답십리파크자이는 후문에 작은 슈퍼, 정문에 편의점, 현대시장 같은 재래상권이 있습니다. 외식으로는 용답 먹자골목, 답십리 먹자골록이 도보 10분 이내로 가능합니다.
자연환경
롯데캐슬노블래스는 샛말어린이공원이 바로 앞에 있으며, 옆에는 텃골근린공원이 있습니다.
도보로 20분정도 가면 청계천이 있습니다.
답십리파크자이는 래미안위브쪽에 있는 새샘근린공원까지 도보 7분, 답십리공원까지 도보 7분 정도 걸립니다.
아파트뒤쪽에 뒷산 깎아만든듯한 공원같은게 있는데 입구 경사가 심하여 유모차가 못들어가는 공원이 있다고 합니다.
도보로 20분정도 가면 청계천을 이용할 수 있습니다.
기타
롯데캐슬노블레스
- 엘리베이터 고장이 자주 남
- 하자가 타 아파트에 비해 많은 편임
- 홍수때 지하주차장에 물이 새는 동이 있음
- 소음은 대로변이 아니라 조용한 편이지만 청량리역 기차소리가 조금 들리는 동이 있음
- 답십리도서관 도보 이용 가능
답십리파크자이
- 소음은 대로변에서 떨어져 있어서 조용
- 소형평수 중 일부가 햇빛이 안들어옴.
- 동간 간격 좁음
- 아파트 정문 앞 큰길, 후문 큰길 모두 재활용처리장이 있음
- 아파트 입구가 시장입구랑 같이 이어서 아파트 들어오는 큰길부터 리어카 끄는 분들, 시장 주정차한 차량들로 경로방해가 있음.
- 중층 이상은 롯데타워뷰가 나옴
등의 얘기들이 있었습니다.
호재
집값이 상승할 만한 호재로는 전농답십리뉴타운은 계속 재개발 중이라는 것입니다.
롯데캐슬노블레스는 청량리역 호재와 롯데캐슬sky-65가 들어오면서 쇼핑몰, 호텔, 오피스텔까지 주변이 복합문화공간으로 변모할 것이며, 래미안크레시티 고등학교부지에는 서울대표도서관이 들어오면서 관광효과까지 누릴 수 있을 것으로 기대됩니다.
답십리파크자이는 지금으로는 제일 큰 호재가 답십리 17구역 재개발입니다. 103m높이의 아파트와 소공원이 들어올 예정입니다. 답십리 17구역은 답십리파크자이에서 도보로 5분 거리에 있으며, 자동차부품상가였던 곳을 재정비하는 것으로 주변 환경이 더욱 좋아질 것으로 예상하고 있습니다. 일부는 답십리역 8번 출구 쪽의 용두1구역 재개발도 호재로 보는 의견이 있었습니다.
