[일부분] 서울 저평가 아파트 고르기 2 (feat. 헬리오시티)

안녕하세요. 일반인의 부동산 분석 스터디 일부분입니다.

오늘은 저평가된 아파트 찾기 중에서 서울지역에 있는 아파트를 예로 들어서 찾아보려고 해요. 

사실 전지역을 이렇게 해서 찾을 수 있어요.

저번에 저평가 아파트 찾는법 1을 좋아해주신 분들이 계셨는데요.

그것보다 오늘 포스팅이 더 도움이 되실거라고 생각해요 ^^

오늘 저평가 아파트 찾는 방법은 신축아파트와 구축아파트 시세 비교를 통하여 저평가 아파트를 찾는 방법이에요.

신축아파트가 지어지면 과연 가격이 어디까지 상승할지, 혹은 지금 사면 너무 고점이 아닐지 궁금하잖아요.

지금부터 계산법을 보여드릴텐데요. 이 방법은 강의에서 본 내용이에요. 단순계산법이라 절대치는 아니지만 내가 기준을 잡는 용으로 유용하게 쓰일 수 있다고 하셨어요. 강의를 듣고 보니 그 말이 딱 맞아요 ^^

이 계산법은 강의 내용 중 아주 작은 부분이에요. 정말 알차고 유용한 강의에요 ^^

 

그럼 지금부터 방법을 예를 들어 설명드릴께요.

우선 신축아파트와 구축 아파트를 선택해야 하는데요. 

신축아파트로 송파구에 있는 헬리오시티를 선택했다면 입지가 신축과 비슷하거나 조금 좋은 구축을 선택해서 비교해야 된다고 하세요. 모든 조건이 비슷하면 좋아요.

헬리오시티의 비교대상은 바로 가락금호아파트에요.

 

출처 : 다음지도

 

지도에서 보시듯이 입지가 비슷한 신축과 구축을 고르는 것이 핵심이에요. 세대수도 비슷하면 좋겠지만 헬리오시티가 10,000세대라..^^;;

헬리오시니틑 2018년 12월 입주구요, 가락금호는 1997년 8월 입주로 915세대에요. 가락금호도 작은 아파트는 아닌데 말이요.^^;;

 

 

표 설명을 드릴께요. 2019년 1월 기준으로 가락금호는 시세가 32평 기준 9억이었구요. 헬리오시티 33평이 16억이었어요. 평당가는 가락금호가 2,813만원, 헬리오시티가 4,848만원으로 42% 차이였구요. 년식은 1997년과 2018년으로 21년 차이가 납니다. 아파트도 물가상승률의 영향을 받잖아요. 그래서 1년의 물가 상승률을 2~2.5프로로 잡으면 21년 동안 42%~52.5%가 올랐겠죠.(단순계산입니다.) 상승금액으로 따지며 37,800 ~ 47,250만원 정도 오른 127,800 ~ 137,250만원이 가락금호의 적정금액인데요, 헬리오시티도 비슷한 입지이니 그 정도 금액이 적정금액이라고 보는거에요. 그랬을 경우에 그 때 당시 헬리오시티가 16억이니 가락금호가 22,750 ~ 32,200만원 정도 저평가 되었다고 보는 것이죠.

근데 입지가지고만 했을 때는 이렇게 계산할 수 있지만 헬리오시티가 신축이니 헬리오시티가 더 비싼건 당연하다고 생각할 수 있잖아요. 근데 2020년 6월에 비교를 해 보니 평당가율이 42% -> 26%로 상승한거 보이시나요? 아까처럼 물가상승률에 의하여 계산을 했을 때, 가락금호 적정금액이 177,500 ~ 190,625만원인데요, 이 때 헬리오시티가 175,000만원으로 더 저렴한거에요. 그럼 2,500 ~ 15,625만원 정도 더 저렴한거죠. 

1년 6개월동안 가락금호가 엄청 올랐네요 ^^;; 이 시기엔 헬리오시티가 저평가되었다고 볼 수 있어요. 그럼 헬리오시티를 구매해야할 시기인거죠. 그럼 올해 6월에 구매했다고 생각하고 2020년 10월에는 어떤지 한번 볼까요?

 

 

네이버 시세를 보고 표를 만들었어요. 다시 헬리오시티가 올라오고 있네요. ^^ 적정금액이 거의 비슷해졌어요.

이렇게 거의 비슷해졌을 때는 씨드머니가 있다면 신축을 고르는게 좋다고 하시네요 ~

언제든 저평가 아파트는 항상 있는데요. 자신만의 기준을 만드셔서 저평가된 아파트를 잘 선택해서 매수하시길 바랄께요.^^

저평가된 아파트 고르는 법 1이 궁금하신 분은 아래 포스팅을 봐주세요 ^^ 

jeckey97.tistory.com/11

[일부분] 이 아파트는 저평가일까? 아닐까?

 

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