안녕하세요. 일반인의 부동산 분석 스터디 일부분입니다.^^
요즘 동대문구 아파트 가격들이 신축, 구축 할 것없이 계속 신고가를 찍고 있네요.
아이에 거래가 안되는 곳도 있다고 하는데 동대문구는 매일 1개이상씩 나오고 있어요. 그만큼 개발호재가 많고 저평가 되었다는 인식이 강한거 같아요. 그래서 오늘은 동대문구 전농동에 있는 래미안아름숲, 전농sk아파트, 전농동아아파트를 살펴보려고 해요.
지도를 보시면 아시겠지만, 래미안 아름숲, 전농sk아파트, 전농우성아파트는 다 주변에 모여있습니다. 전농sk는 임대주택 포함해서 2000세대가 넘어서 1차, 2차로 나누어져 있어요.
기본 정보를 보시면요~
위의 세대수는 임대를 뺀 세대수 입니다. 보실만한 사항이 래미안아름숲이 용적률이 200%가 안됩니다. 요즘에 서울에 있는 아파트 중에 용적률 181%는 찾아보기가 힘든데요, 아파트가 지어질 때 배봉산 공군기지때문에 고도제한에 걸려서 높이 못지었다고 하네요. 그래서 용적률이 낮다고 합니다.
차트 분석 정보입니다. 파란색선이 래미안아름숲, 분홍색선이 전농sk아파트, 녹색선이 전농우성입니다.
선 그래프는 시세중간가격이고, 삼각형 모양의 점들은 실거래가 입니다.
맨 처음 그래프는 매매가, 그 밑은 전세가, 마지막 그래피는 전세가율입니다.
래미안아름숲은 33평, 전농sk는 33평, 전농우성은 28평으로 비교를 해 보았습니다.
래미안아름숲이 절대적인 가격에서 세 아파트 중 제일 높습니다. 래미안이라는 브랜드 네임도 있고, 연식도 제일 최신식이라 그런것 같습니다.
그 뒤를 쫒고 있는 아파트가 전농sk아파트입니다. 분홍색 삼각형점을 보시면 2020년 5월부터 갑자기 실거래가가 가파르게 상승하는 것이 보이실거에요. 이 부분은 면목선 호재와 맞물리는 것 같아요. 면목선 착공이 아직 결정된 것은 아니지만 2020년 4월 21일 국토부에서 청량리역 복합환승센터의 청사진을 제시하면서 거기서 면목선이 언급되었고, 중랑구청에서도 지난 5월에 면목선이 진행중이라고 답변을 하였습니다.
호갱노노 자료로 좀더 자세히 보실게요.
그래프를 보시면 5월부터 9월까지 4개월 동안 23.82% 오른 것을 알 수 있습니다. 이는 3개 아파트 중 가장 높은 상승률입니다.
면목선이 생기는 장소는 '전농2동주민센터 앞' 입니다. 제가 지도에 분홍색으로 박스를 쳐 놓았는데요. 지도를 보시면 전농2동주민센터는 래미안아름숲 앞에 있으므로 래미안아름숲에 더 호재일거 같은데 래미안아름숲보다 전농sk아파트가 상승률이 더 높았습니다. 이 이유는 가격에 있는 것 같습니다. 래미안아름숲은 5월에 이미 30평대 가격이 9억을 넘은 상태였고, 전농sk는 7억 초반이었습니다. 같은 초역세권이라는 교통호재에는 당연히 두 아파트 다 상승할텐데, 상대적으로 가격이 낮으니 당연히 sk를 선택했을 것입니다.
전농우성도 2020년 2월부터 7월까지 상승하였습니다. 가격매리트도 있었지만 2월에 22평의 경우 전세가율이 60%였습니다. 현금 1억 5천만원 정도 있으면 매수가 가능했으니 매수자가 몰려 가격이 상승했을 것으로 예상됩니다.
전농우성도 면목선 전농로타리역(가칭) 역세권 아파트입니다.(근데 사진에서 보시다시피 배봉차도육교 고개를 넘어가야해서 좀 힘든점이 있어요...^^;;) 단지는 1000세대가 넘고 내년이면 재건축 연한인 30년을 채웁니다. (채건축이나 리모델링 이슈는 아직 없습니다.)
교통
위의 세 아파트에서 제일 가까운 지하철역은 현재 청량리역이지만 도보로 걸어가기엔 좀 멀어요. 보통 역세권을 도보 10분선으로 생각하는데 도보 15~20분 정도는 걸립니다.
앞에서 언급했듯이 면목선이 생긴다면 래미안아름숲 앞에 있는 전농2동주민센터 앞에 전농로타리역(가칭)이 생긴다고 하는데요. 전농sk아파트 주민 분들 중에 전농sk아파트 정문에 출구가 생긴다고 말씀하시는 분들이 계시는데 전 아무리 찾아봐도 그런 결정이 났다는 기사는 못찾겠더라구요.(혹시 보신분은 알려주시기 바랍니다.^^;;) 면목선이 아직 정확히 결정된 것이 아닌데 출구가 벌써 결정됐을지 잘 모르겠지만, 생긴다면 가능성은 커 보입니다. 전농우성아파트는 전농로타이역(가칭)에서 도보 8분정도 소요됩니다.
세 아파트 모두 청량리역(1호선), 신답역(2호선), 답십리역(5호선), 사가정역(7호선)까지 버스 한번에 갈 수 있을 정도로 버스 노선은 잘 돼어 있는 편입니다.
그 외에 전반적인 교통 호재로는 '동부간선도로 지하화'입니다. 지도에 제가 분홍색으로 표시해 놓은 선을 보시면 세 아파트와 가깝다는 것을 아실 수 있을 겁니다. 세 아파트 모두 자동차로 5분 이내에 동부간선도로에 진입할 수 있는데요, 교통제증이 심한 동부간선도로가 지하화되면 강남까지 걸리는 소요시간이 10분정도로 단축될 것이라는 예상이 있었어요. 이런 계산이라면 이 세 아파트에서도 강남까지 15분 정도면 가능하겠네요 .^^ 직주근접의 측면에서 호재입니다. ^^
학군
1. 초등학교
래미안아름숲, 전농sk, 전농우성 모두 초등학교는 가깝습니다. 동마다 조금씩 차이는 있겠지만 도보로 5분 미만입니다.
래미안아름숲은 등교할 때 길을 건너지 않고 갈 수 있어 거의 초품아와 다름 없습니다.
전농sk도 가깝지만 5차선 도로를 건너야 하는 위험이 좀 있습니다.
전농우성은 조금 특이하게 30동만 따로 떨어져 있습니다. 30동만 봤을 대는 초품아인데 다른 동들은 길 건너에 있기 때문에 길을 건너서 등교해야 합니다.
2. 중학교
래미안아름숲 뒤에는 전농중과 전일중이 이습니다. 위치상으로는 거의 중품아에 가깝습니다만 아파트와 통해 있는 길이 없어서 돌아서 가야 합니다. 중학교 가는 길이 골목이어서 안 좋아하시는 분도 계십니다.
래미안아름숲, 전농sk, 전농우성 모두 전농중, 전일중, 휘경동에 있는 전동중을 많이 가는 편입니다.
3. 고등학교
저번 포스팅에서 전농동과 답십리동에서 갈 수 있는 고등학교 리스트를 보여드렸었는데요.
https://jeckey97.tistory.com/7
[일부분] 동대문구 신축아파트 롯데캐슬노블레스 vs. 답십리파크자이 정리
안녕하세요. 일반인의 부동산 분석 스터디 일부분입니다. ^^ 2020년에 동대문에 입주아파트 물량이 얼마 없었는데요. 2021년엔 더 없네요...ㅠㅠ 2022년엔 서울시에 입주 물량이 없다고 하네요..ㅠㅠ
jeckey97.tistory.com
도대체 이 학교들 수준이 어느정도 되는지 궁금하실겁니다.
스터디홀릭이라는 싸이트에서 2018년도 서울대등록자수를 찾을 수 있었습니다. 전농답십리뉴타운이 들어서면서 입주민들 소득이 많이 올라갔고, 그에 따라 교육에 관심이 많이 커졌습니다. 아현뉴타운과 마포구에서 볼 수 있듯이 지금은 더 좋아지면 좋아졌지 안좋아지지는 않았을 겁니다.
경희고와 대광고가 서울대 입학생 수가 가장 많네요. 두 학교 모두 자사고입니다. 자사고를 빼고는 여고들이 잘하네요. 해성여고와 희경여고가 2명씩 서울대에 보냈습니다. 그 뒤를 잇는 것이 동대사대부고입니다. 자사고를 가지 않는 남학생들이 선호하는 학교입니다. 서울대 입학생 수로 학교의 모든 것을 판단할 수는 없으니 참고만 하시기 바랍니다.
4. 대학교
지도에서 보시다시피 서울시립대는 걸어갈 수 있는 위치에 있습니다. 그리고 주변에 고려대, 경희대 등 명문대들이 많죠. 근데 명문대가 가까이있다고 해서 들어갈 수는 없기 때문에 대학은 패스하겠습니다. ^^;;
5. 학원가
전농sk 앞쪽과 길 건너편이 쭉 상가건물과 음식점들입니다. 상가건물에 여러 학원들을 볼 수 있는데요, 여전히 이 부근에서도 중고등학생이 갈 만한 학원은 부족해 보입니다. 초등학생까지는 갈 수 있는 학원들이 많이 있어요.
래미안아름숲 아파트 상가는 모두 초등학생용 학원이 들어와 있습니다.
상권
전농사거리는 전농동에서 청량리역 부근을 빼고는 상권이 큰 곳입니다. 지도에 제가 '전농사거리'라고 주홍색으로 써놓은 곳이 있는데요, 전농사거리에서 래미안아름숲과 전농sk아파트 방향으로 병원, 은행 건물들이 있습니다.
긴 걸너 래미안크레시티쪽으로 전농로타리시장이 있긴 한데 이용하는 사람이 거의 없습니다.
아파트 상가는 세 아파트 중 전농sk아파트가 제일 잘 되어 있습니다. 아파트 안에 상가 주차장이 따로 있을 정도입니다. 그리고 그 상가들 중 하나에 중형 롯데슈퍼가 있어서 편리해보입니다. 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.
래미안아름숲 아파트상가엔 학원만 있어서 전농sk아파트 상가와 전농사거리 상가를 많이 이용합니다.
전농우성아파트는 아파트 상가라고 불릴만한 것이 없습니다. 도보 5분 거리에 있는 하나로마트를 주로 이용합니다.
자연환경
서울에 있는 구 중에 동대문구 인구수가 2위라고 하는데요. 녹지공간은 그에 비해 너무 적습니다. 전농동엔 다행히 배봉산이 있어 전농동 주민들을 애용합니다.
래미안아름숲은 바로 옆이 배봉산입니다. 배봉산에는 배봉산근린공원도 있어 근처 주민들이 많이 이용하며, 해맞이 명소도 있습니다.
전농sk와 전농우성아파트는 답십리공원과 연결되어 있어요. 동대문구에서 배봉산 다음으로 큰 녹지공간입니다.
그 외에 동부간선도로 지하화를 들 수 있습니다. 동부간선도로를 지하화하고 그 지상을 생태하천공원으로 만든다고 합니다. 이것이 복원되면 자연쾌적성이 확 늘어나는데 녹지공간이 부족한 동대문구에 아주 큰 호재입니다. ^^
전농도시환경재정비
서울시에서는 도시환경을 재정비 하기 위해 서울에 작후된 여러 구영을 지정하였는데요. 전농재정비촉진구역이 2007년에 재정비구역으로 지정되었습니다. 맨 위의 지도에 전농사거리 주위에 검은색으로 표시 해 놓은 곳입니다.
2007년에 구역 지정은 되었지만 계속 진행이 안되다가 2017년부터 다시 추진하고 있습니다. 그러다가 지난 9월 14일에 도시재정비위원회가 개최되었는데 또 보류가 되었네요..ㅠㅠ
하지만 구역 해제는 아니니 국토부 청사진대로 청량리역이 발전하고 래미안크레시티 빈 부지에 서울대표도서관이 들어오고, 면목선까지 들어오면 유입인구가 많아져 개발을 하지 않을 수 없을거라고 생각합니다. 면목선이 꼭 들어왔으면 좋겠네요.
서울시는 이 구역에 임대포함 1,376세대를 건립할 계획을 갖고 있습니다.
이 구역까지 재정비가 진행되면 집값은 한층 더 오르리라 예상됩니다.
그 외의 아파트 정보
- 래미안아름숲
- 숲세권( 서울시 아름다운경관상 매년 수상)
- 산책로가 잘 되어 있음
- 엘리베이터가 한 라인에 두대씩 있음
- 30평대는 집이 좀 작게 나왔음
- 전농sk아파트
- 지하주차장과 아파트 연결이 안되어 있어서 지상주차를 선호함
- 116동은 지하주차장과 계단으로 연결되어 있음
- 19년도에 외부도색 및 주차차단기 교체공사 완료
- 116동과 112동은 답십리공원 맞은편임.
- 중앙난방에서 개별난방으로 수리
- 전농우성아파트
- 8동에 산책로와 연결되는 길이 있음
- 30동은 따로 떨어져 있음
- 주차공간이 전체적으로 부족
- 노인분들이 거주를 많이 하시는데 명절때면 찾아오는 자식들로 주차공간이 엄청 부족함
- 20평대 중 엘리베이터 교체를 한 동이 있음
- 안쪽동은 언덕임
- 입구근처동인지 윗쪽동인지에 따라 평가가 다를 수 있음
- 2동은 앞이 탁 틔여있음
- 오래된 아파트라 석면있음.